派息基金推介：每月升息又升價-多元化的房託基金-美國REITS的基金投資策略

投資者所熟悉的房託基金REITS，無非就是投資零售、辦公室、工業和住宅等傳統核心板塊，但如今數碼化和服務業不停地沖擊傳統的工業和商鋪，美國房託基金REITS不再受限於傳統核心板塊，而是拓展至更多元化、非核心、新興及增長型領域，例如手機訊號塔、數據中心、自助倉儲、實驗室建築物和醫療物業等受惠於高新科技的行業。

新型房託基金-美國REITS的基金投資策略

多元化的房託基金可以平穩經濟周期中商業地產租金的波動，特別在逆市的時候更考驗基金的抗跌能力。根據CBRE在2021年第一季的市場調查，香港整體甲級寫字樓空置率達到10.3%，商鋪的空置率達到17.8%，因而兩者的租金均有20%。今年來受到電商的沖擊，中國內地的情況更為嚴重，望京SOHO商鋪空置大量空置。而數據顯示，SOHO中國去年凈利潤下滑86.8%。然而SOHO中國並非個案。統計數據顯示，全國範圍內寫字樓平均空置率18%，商業營業用房（即商鋪）空置率高達30%。

信息來源：CBRE

「重塑生活方式之強大趨勢逐一浮現，因此投資上市房地產必須放眼未來，若然盲目追隨指標，將有如依賴倒後鏡駕駛車輛。」

畢竟，我們購買美國REITS的原因都是源於其穩定的租金收入。環球性、多元化的基金投資策略更值得我們註意。今年美國工業房地產市場的租賃活動創下新高。到2020年止，我們的房託基金投資非核心資產的比例占到一半以上。發射站、工業、數據中心、公寓、醫療物業是我們喜愛投資的五大板塊。美國的供應鏈問題使我們相信美國港口的倉庫投資能帶來更有競爭力的租金回報。截至9月份，2021年迄今的工業房地產凈吸納量（於特定時期內，實際佔用的平方英尺總和減去實際空置的平方英尺總和）達到驚人的3.66億平方英尺，數字較去年同期高出98%。

疫情導致美國供應鏈失衡

據統計，2021年8月底時有40艘集裝箱船在洛杉磯港口和長灘港附近等待卸貨。而到10月份，這一數字已飆升至79艘。除這兩處最繁忙的港口之外，美國主要7個港口的通行效率也都大大下降，積壓了共約240億美元的貨物。這為美國港口帶來巨大壓力。這源於兩大因素：一是新冠疫情擾亂供應鏈，二是美國的基礎設施“沈屙難愈”。

一方面，消費者需求激增。疫情在一定程度上改變了美國民眾的消費習慣，生活支出更多地流向貨物消費，而非服務消費。換句話說，美國人更愛囤貨了。而網購漸漸顛覆線下購物，對物流提出更高的要求。數據顯示，美國消費品需求總體上比疫情前高出22%，而大部分消費品需要進口，美國港口今年的入境吞吐量實現了創紀錄的增長，這增加了供應鏈運輸系統的壓力。

另一方面，疫情反覆導致供應鏈始終不穩定。美國本土的生產能力跟不上旺盛的消費需求，大部分日常生活用品仍依賴進口。外國的港口停運、集裝箱缺貨、工廠停產等都對外部依賴性強的美國造成了不小影響。與此同時，供應鏈上的航運運輸、港口運輸、公路運輸、倉庫存貯等各個環節都出了問題——疫情導致運輸業勞動力整體短缺，也由此導致貨物供應效率下降。

全球最大倉庫公司安博（Prologis） 在最近的財務報告中表示，該公司所有空間「實際上已經售罄」，且「空置率處於前所未有的低位」。 安博破紀錄的業績，部分是由美國和世界各地的供應鏈問題所推動，而在短期內嚴重中斷的供應鏈似乎不太可能恢復。安博目前所簽訂的新租約價錢，已較過往高出28%。對多數行業而言，供應鏈緊縮可能是一場風暴，但工業房地產業主卻一直是最大的受益者之一。

供需嚴重失衡 推高倉庫租金

供應商致力租用主要人口中心內的設施，他們支付更高租金的意願也有所增加，因而推動租金增幅創出歷史新高。美國第三季工業市場租金增加8.3%，在供應有限的沿海市場，租金上漲的幅度更大。新澤西州A級空間的平均租金較12個月前高24%。潛在租戶之間競相出價已不再是新鮮事。南加州等市場的供需失衡問題似乎難以解決，可能會進一步推高租金。南加州一家領先的工業地產企業Rexford最近宣布，其投資組合按市值計算（平均現有租金與平均市場租金之間的差距）目前約為27%，有望提供可觀的收入增長機會。

房託基金REITS的表現

在疫情爆發的2020年，大部分資產投資於美國REITS的基金表現仍然高於其他大部分的房託基金，只有輕微的下跌，這已經充分體現基金投資策略的抗跌能力。從2021年初至今，房託基金的表現已經回彈28.4%。REITS派息基金的每月派息也保持穩定上升的趨勢。假設在2020年11月用100萬投資REITS，那麽當月的基金派息3,287港元，而到2021年10月的基金派息達到4,115港元。

文章標簽：房託基金REITS‍‍‍   派息基金‍

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