分紅保單：大額保單保費融資VS買樓哪個好？加息周期海外物業回報更高

用保費融資買分紅保單與香港住宅物業回報率比較，加息周期可考慮日本樓

2022-06-01 16:13 Kerri Lu撰写

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大額保單保費融資(premium financing)和買樓都是一個概念，向銀行借錢共同購買資產，客人只是付出較少的首期。而不同之處就有很多。樓可以有被動的現金流，而保費融資只能在還清銀行貸款後才能獲得分紅保單的現金價值。成交現樓隨時可以退出，而保費融資普遍在第八年才能退出。用分紅保單向銀行套現，客人只需付出融資的利息，不需償還本金；而在買樓中，可熱需要支付本金和利息。

分紅保單-保費融資VS買樓哪個好？

	買樓	保費融資
貸款還款方式	本息一起還	還息不還本
貸款成數	根據自己的收入水平可貸款6-8成	按照自己的資產水平貸款，最高可貸款8成
資產證明	入息證明（需通過壓力測試）	一般是流動資產，極少數銀行可接受樓和收入
貸款利息	一般是浮息按揭，設封頂（H+1.4, CapP-2.5%）	浮息（H,COP,L,P），一般不設封頂，極少數銀行設封頂
資產價格	樓價有升有跌，租金收入也不確定	保單的現金價值在投保前已預知，浮動範圍較少
投資年期	不定，根據自己需要	8-10年
額外成本	需律師費和經紀傭金	無額外費用
印花稅	第二套房15%印花稅	無
是否有現金流	是	無

比較400萬買一層樓和保費融資保單

在此次的案例中，我會選擇有封頂上限的保費融資保單作為比較。投資400萬港幣的資產，投資樓最高的貸款上限為320萬港幣，保費融資大額保單最高的貸款上限為396萬港幣。樓價的升幅是不可估計的，香港樓價過去8年升1.82倍，平均租金回報率為2.5%。

8年香港樓價升幅達1.82倍

资料来源：差饷物业估价署

保費融資保單8年預期現金價值

	買樓（400萬樓價）	保費融資（400萬保費）
貸款總額	320萬港幣	317.8萬港幣
印花稅	60萬港幣	0港幣
首付	140萬港幣	82.2萬港幣
利息	H+1.3=1.5%，Cap：P-2.5=2.5%	首两年H+1.4=1.6%，其后H+1.7=1.9%，Cap：P-2.5=2.5%
每月支出	10,292HKD	首两年：4,237HKD，其后5,032HKD
每月收入	8,333HKD	無
第8年預期樓價或保單價值	728萬港幣	542萬港幣
第8年需償還本金	2,438,151HKD	317.8萬港幣
預期內部回報率IRR	15.75%	8.81%

加息周期對買樓和保費融資的影響

貸款利息增加對房價和保費融資的價值都有影響，成本增加了，融資後的現金價值就會相對減少。而在加息周期，雖然利息支出對購房者來說加幅有限，但房價也會波動。我認為應對加息周期，可以投資帶封頂利率的保費融資保單，另外，也可以投資仍然保持貨幣寬松政策的海外物業，日本房就是其中之一。

貨幣寬松政策下的日元對港元匯率

日本中央銀行宣布，將繼續維持當前的貨幣政策寬松力度，繼續將短期利率維持在負0.1%的水平，並通過購買長期國債，使長期利率維持在零左右。日本繼續維持大規模貨幣寬松政策，在當前的發達經濟體「加息潮」中可謂獨樹一幟。現在日元匯率已經貶值到1美元對130日元的水平，為20年低點。同一個資產，變相用更低的價格買到，貸款利息也處於低水平，而對於日本樓的升值和經濟的推動是很有好處的。一般日本物業按揭的申請條件是：