移民香港:在香港生活你不可不知Hibor和Prime和定息按揭计划的区别?银行保费融资和按揭贷款利率常用的计算方法

Hibor和COF利率较为波动,Prime和定息按揭计划利率较为稳定

2024-02-10 16:26 Kerri Lu撰写
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移民香港:在香港生活你不可不知Hibor和Prime和定息按揭计划的区别?银行保费融资和按揭贷款利率常用的计算方法


无论香港银行的保费融资或按揭贷款利率,计算主要是三种Hibor rate、Prime rate和定息按揭计划。香港的大额保单针对人民币保单和美元保单还多出一个COF利率。无论保费融资或银行按揭贷款玩的都是抵押套息差的游戏,避免一笔过缴付,做到客户和银行双赢。当然,资产价值越高,贷款利率越低,那么回报越高,反之则回报越低,有的银行用Prime Rate作封顶。在香港生活、移民工作离不开Hibor和Prime Rate,简单了解一下Hibor和Prime Rate的区别也是十分必要的。现在美国加息对移民香港的供楼人士有什么影响呢?


Prime Rate vs Hibor Rate


Hibor Rate

Prime Rate

利率

波动

稳定

影响因素

视乎银行同业拆息走势

视乎美国息率变动

封顶利率

按揭贷款:有

保费融资:视银行而定

没有



移民香港生活-什么是Prime Rate?

所谓Prime Rate,即是最优惠利率,就是供楼常见的Cap「P-2.5%」。例如在1997年,按揭利率为「P+2%」。其后楼市滑落,加上香港银行在2000年代取消利率协议,为求争取生意,也倾向提供「最优惠利率」减一个固定点子来计算,借以用比「最优惠利率」更吸引的条款来锁定客户。按揭贷款一半以最优惠利率封顶,而大多数的保费融资贷款则只有Prime Rate(美元保单或港元保单),对投资者的投资金额来说有一定保障不同银行对P有不同的分类,例如有汇丰恒生银行的5%,甚至去到华侨永享银行5.5%。就是银行业界通常叫他做大P或者小P。

香港银行最优惠利率(至2024年2月1日)

汇丰银行

5.875

恒生银行

5.875

中银香港

5.875

渣打银行

6.125



Prime Rate历史走势

读者需要留意一个细节。Prime Rate虽然有历史以来都十分稳定,但每间银行都有更改Prime Rate的权利,投资者要注意这个风险。香港对P并不是十分敏感,令过去10年的走势没有太大的波幅。


移民香港生活-什么是Hibor?

除了选取「最优惠利率」之外,香港买家另一个选择是「Hibor」,即是香港银行同业拆息,简单来讲就是银行与银行之间互相借钱的息率。由于资金流动,导致银行互相借钱的息率也波动,故「Hibor」最大特色就是一个走势波动,且会视乎拆解时间长短而有不同息率。当进行港币的贷款时,香港银行通常会同客户定立一个贷款的息率(H+1.5%)计算,香港银行就是会赚取1.5的利息。


Hibor走势波动,背后因为受制于资金流向影响。例如当市场出现庞大集资活动,如有大型新股上市,市民争取借钱认购,会冻结大量资金,而导致拆息上升,但这类情况并不会为时太久。第二就是资金流走,当市场资金减少,拆息也自然会上升。还有一个情况就是美国加息带动,受制于联系汇率的关系,只要香港及美国的息差很大,而引发套息活动,美元利率上升,港元汇率也会有波动。香港银行按揭贷款一般有锁息,防止因为美元加息而使投资者的还款压力大幅增加。保费融资(美元保单或人民币保单)则取决于香港银行的贷款政策,一般不会有锁息限制,希望有稳定回报的投资者会采用Prime Rate。


即使储蓄型保险保单是用美金结算,也部分香港银行也愿意借出港币作为保费融资的贷款。这样有两大好处,一是港币对于利率的调整反应比较缓慢,即使美国联储局加息,港币的利率亦未必即时跟随,可以使到保费融资利息的成本大大降低。二是部份投资者可能会对港元和美金的挂钩信心不大,觉得未来有脱鈎的机会,而当脱鈎后港币可能有机会大幅度贬值,这时贷款港币更可以赚取货币的误差。

Hibor Rate历史走势

投资者需要注意的是也有不同时间的HIBOR。例如一日,一星期,一个月。为期嘅时间越长,息率按道理会越来越高。当进行保费融资的贷款时记得查询HIBOR是用哪一个年期开始计算。


移民香港生活-什么是定息按揭计划?


移民香港生活-什么是定息按揭计划?

财政司司长在《预算案2019》中,也提出了「定息按揭计划」,容许买家在10至15年期内锁定息口,计划由「香港按揭证券公司」跟七间指定银行合作提供,故如买家指定的七间银行承造按揭,还可以选择「定息按揭计划」。

定息年期

年利率(至2024年2月1日)

10年

4.99%

15年

5.14%

20年

5.29%


财政司司长陈茂波表示:「定息按揭计划于2020-21年财政预算案中提出,试行一年半以来,批出约4亿港元贷款额,反映香港置业人士对定息按揭产品有一定需求。试验计划填补了市场的空隙,而计划恒常化后将继续为移民香港置业人士提供额外的财务选择,减低移民香港后面对利率波动的风险,并促进银行体系的长远稳定发展。」


定息按揭计划下,每宗住宅按揭贷款上限为 1,000 万港元。定息期完结后,借款人可选择采用届时的定息按揭或浮息按揭计划。考虑到在香港生活居住的人士在定息期内不受利率波动影响,而定息期长达十年或以上,按揭证券公司已征得香港金融管理局同意,借款人毋须符合加息压力测试,但现行的供款与入息比率要求仍然适用。


移民香港生活-什么是COF?COF适用于什么类型的银行贷款?


移民香港生活-什么是COF?COF适用于什么类型的银行贷款?

美金贷款指标COF加一个固定的点子(Cost of Fund),仅适用人民币保单或美元保单的保费融资,COF也是浮动利率。虽然某些银行已开始转用非LIBOR美金贷款利率,不过投资者并不需要过度担心,因为最后实际贷款息率,与LIBOR其实没有太大分别,一般都是维持于1.3%至1.6%,人民币COF的利率比美元COF利率更稳定,投资者在美元加息周期,仍然可使用人民币保费融资保单作为对冲。还有可能因为银行开始弃用LIBOR,而整体贷款利率反而有所下降,从而令到保费融资的回报更加可观。具体需要查看银行实际推出的利率水平。


文章标签:保费融资或保单贷款比较    移民香港    香港银行按揭贷款

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